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  • 北京“新金融街”正在崛起
    來源:界面新聞作者:丁晶晶2024-03-01 15:56

    北京豐臺的麗澤,中國戲曲學院、萬泉寺曾經是這片平靜的城區最叫得出名的地方。但如今,作為北京二環到三環內最后一塊成規模整體開發的熱土,“麗澤金融商務區”正在成為北京西南部的新地標。

    麗澤商務區,以麗澤路為主線,東起菜戶營橋,西至麗澤橋,南起豐草河,北至紅蓮南里。這里摩天大廈拔地而起,從一片空地到入駐企業破千。晚上5點到7、8點的晚高峰時間,麗澤路地鐵站涌入大批拿著電腦包的商務區下班人群,路面上車輛人流熙熙攘攘。

    入夜后燈光絢麗的麗澤 圖片來源:小紅書博主八川谷

    在一線城市寫字樓市場陰霾籠罩下,麗澤卻正成為繼國貿、金融街之后北京金融商務區新的增長極。

    入駐企業破千家,日租千平米

    圖片來源:受訪者供圖

    2019年,麗澤仍在建設時,中華聯合保險作為最早一批金融企業在麗澤租賃了獨立辦公樓;幾年間,銀河證券、中信證券資產管理公司、全國最大注冊資本的保險公司瑞眾人壽、全球跨境支付公司Thunes中國總部等企業相繼落戶麗澤。

    除了金融公司,高科技企業也不少。麗澤SOHO是著名女建筑師扎哈的遺作,華為總部選址于此,亞馬遜也進駐園區。

    麗澤金融商務區 圖片拍攝:丁晶晶

    近兩年,麗澤附近公寓和酒店供不應求、價格也水漲船高。在商務區上班的小溫告訴界面新聞,外地同事來出差,2021年按公司600元一晚預算還能住在附近的廈航酒店,而現在廈航酒店的價格已經漲到一千三四住不起了,“臨時出差也很難訂到房,都要提前一周?!?/p>

    去年3月,CBRE世邦魏理仕發布的《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》顯示,麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應存量第四大商務區,金融、 TMT、制造業、能源及公共事業等行業租戶的新增租賃面積均排名各商務區前列,同時得到中資和外資租戶的青睞。

    截至今年2月25日,麗澤共有1160家入駐企業,其中金融企業477家,科技類企業330家。已經建成的南區投入使用區域入住率達84%。

    一位麗澤寫字樓的負責人也告訴記者,近兩年看房的公司絡繹不絕,每天都有上千平的寫字樓租出去。

    寫字樓出租率低迷,麗澤憑什么逆襲?

    據麗澤商辦選址中介機構透露,麗澤是北京唯一未受疫情影響,出租率持續上漲的商務區。

    據CAIC商辦數據系統統計,截至2023年四季度,上海、深圳甲級寫字樓空置率爬升至20%以上;二線城市中,武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。

    一線城市中,北京甲級寫字樓整體空置率2023年末攀升至21.7%,為2009年末以來最高水平,租金均面臨較大壓力。望京、金融街、中關村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。

    “2018年金融街有價無面積,好多企業擠破腦袋都想租一間鋪面,如今租金幾乎歷史最低,空置率卻高達30%?!鄙剔k選址經紀人王子宜感慨曾經的中國“華爾街”北京金融街現狀。

    北京市共有9個主流商務區,包括金融街、中關村、CBD等核心商圈,以及望京、麗澤金融商務區等次核心商圈。此外,北京近年也在不斷發展石景山CRD、通州運河等商務區,為什么麗澤會脫穎而出?

    租金低、區位優勢以及更多元的選擇,是麗澤商務區的核心競爭力。

    麗澤作為新興商務區,租金目前仍處于洼地。2022年8月,高科技企業同盾科技落戶麗澤。據同盾科技科技負責人介紹,麗澤樓宇面積大,支持同盾科技設立電子展廳和多個會議室,方便與客戶往來溝通。同時性價比高,和之前租金一樣但辦公面積擴大了一倍。

    一位商務區招商負責人向界面透露,當前麗澤平均租金在每天每平米6元左右。相同價格,在麗澤租賃的面積是金融街的兩倍、國貿CBD的一倍多。

    除了租金,更多選擇空間以及未來彈性擴張空間,也讓麗澤吸納了不少金融街外溢企業。從租戶源來看,金融街是對跨區搬遷需求貢獻最大的商務區,其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。

    金融街等老牌商務區體量有限,無法擴容。不少金融街企業將擴容新址選在麗澤,開源證券更是整合北京業務布局后,在麗澤打造全新北京區域總部。

    地理區位優勢、交通便利,也是麗澤吸引租戶的地方。今年1月,華源證券將北京分公司搬進了麗澤遠洋銳中心。北京分公司負責人告訴界面新聞,華源證券看重麗澤商務區的區位優勢、交通便利。不僅緊鄰二環,而且正在加速推進“一站五軌”的立體路網。未來新地鐵線開通,麗澤商務區到金融街的出行時間將縮短到10分鐘。

    政策扶持也為麗澤競爭加分。近年來,豐臺區陸續出臺了“豐九條”“獨角獸八條”“高新八條”“新開放五條”等相關政策,對入駐企業稅收、住房、人才等多方面補貼扶持。其中提及,為加快新興金融機構聚集,豐臺區對新入區持牌金融機構和外資金融機構給予最高6000萬元扶持。

    此外,疫情突發某種程度上倒逼了麗澤的提速發展?!凹僭O沒有突發疫情,可能麗澤商務區會四平八穩地推進發展,不會像現在那樣提速增效?!钡谝惶酱骶S斯華北區研究部負責人李想說。

    第一太平戴維斯曾獨家代理麗澤的寫字樓項目,李想告訴界面新聞,2018、2019年麗澤的交通通達性、基礎配套設施等尚不支持企業大規模入駐,有建設速度,但是沒有招商成績。但受疫情沖擊,很多企業開始考量租賃成本,此時麗澤憑借優質寫字樓硬件水平和價格洼地,迅速吸引了不少知名企業。名企入駐也起到了示范作用,產業集聚效應得以顯現。

    麗澤的快速發展與其靈活多元的招商政策也密不可分。李想介紹,起初麗澤定位為“第二金融街”,主要以接納金融街外溢的金融企業為主。但具體招商過程中發現高科技、互聯網、以及一些傳統企業租賃需求旺盛,尤其是2020年后尤為突出。

    麗澤管委會以及麗澤各業主方根據市場需求迅速反饋,在招商思維上出現明顯轉變,以開放性態度接納多元企業的入駐?!斑@樣可以對沖租戶結構過于單一所造成的波動性損失,對于區域內整個產業結構和租戶結構的平衡十分有利?!?/p>

    差異化發展 打造金融不夜城

    雖然打著“第二金融街”的旗幟出道,麗澤也走出了自己獨特的差異化道路。

    相較于金融街以傳統金融業為主導,麗澤商務區以金融創新為特色,致力于更細分的新興金融賽道,錨定數字金融、普惠金融、產業金融、綠色金融等方向。

    同時麗澤堅持“金融+科技”雙核心驅動,先后引進華為、央行數字貨幣研究所等高科技、強金融企業落戶。

    另外,北京城市發展規劃過程中一直嘗試解決商務區商辦和住相結合的問題。商務區由于商用寫字樓規劃密度高,住宅等配套規劃較少,普遍存在潮汐現象。尤其像金融街等老牌商務區,常常下班后或周末變成一座“空城”。

    徐國紅告訴界面新聞,麗澤起初主要對標金融街,多次考察了老牌商務區后發現了潮汐現象等明顯弊端。所以麗澤先后兩次規劃調整,希望借鑒金融街等老牌商務區優勢的同時,規避掉活力不足等問題。

    因此,麗澤在配套、綠化等方面做足了功夫。據徐國紅介紹,麗澤商業區的綠地率達到1:1.2,這在北京是絕無僅有的。商務區共規劃綠地2800畝,70畝中心公園及三環城市公園綠帶,環繞形成34公里生態慢行步道。麗澤未來從任何一棟樓出發,300米內可到達1公頃以上綠地,5分鐘內到達生態慢行步道。

    配套設施方面,麗澤將新建2所高端國際醫療機構和包括5所幼兒園、4所中小學在內的9所學校。同時還將建設9家高端酒店、2個購物綜合體,醫院、人才公寓、博物館、圖書館、文化及健身活動中心等設施也將一一布局。

    “未來,80余棟大型寫字樓,數家高端型酒店,幾萬平米購物中心,連通地鐵15萬平方米的地下商業等配套設施,會讓這里365天活動不間斷,把工作、生活、娛樂、休閑有機結合在一起?!毙靽t說。

    最早2006年麗澤規劃階段,麗澤確定了承接金融街、北京商務中心區外溢配套輻射的定位,讓不少業內人士認為京滬商圈中,上海前灘板塊與麗澤比較相似。

    仲量聯行表示,從發展步調來看,北京麗澤與上海前灘確有相似之處,兩者均在初期發展階段利用靈活定價吸引擁有大面積需求的總部型租戶,2-3年時間入駐率快速提升,顯著提升期后業主迅速反應進行大幅租金上調。因此,通過分析前灘的發展軌跡也可對麗澤的未來走勢做出合理預測。

    自2017年首批寫字樓入市到2021年,5年左右上海前灘板塊已然從“一片空白”到空置率僅為1.1%,不僅低于陸家嘴,當年一度成為浦東空置率最低的片區。

    前灘“十年再造一個陸家嘴”似乎正在成為現實。相較而言,麗澤能否成為“第二個金融街”呢?

    戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲看好麗澤發展,他認為麗澤在樓宇硬件配置與上海陸家嘴、北京CBD、金融街等核心區域基本處于同一品質。待到麗澤基礎配套建設全部完成后,將不遜色于上述商圈。外加麗澤未來與航站樓連接,同時還有北區有待開發,未來體量上能比肩上海陸家嘴、北京CBD。

    廉峰哲表示,上海陸家嘴、北京CBD等老牌商圈已發展數十年,隨著核心區密度增加、成本上漲,成熟商務區存量逐漸趨于飽和,大型企業在擴張的同時,對辦公品質提升以及成本控制的多重需求必然帶動企業的外溢趨勢。

    在他看來,北京上海城市商務區多核心發展趨勢明顯,相較于成為”第二個金融街”,麗澤更多是連接金融街、CBD等商圈,互補互榮,共同助力北京打造國際金融商務區。

    責任編輯: 陳勇洲
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